Høy kompleksitet, uavklarte fysiske strukturer, investeringsrisiko og utbyggerstyrt planlegging gir store utfordringer i transformasjonen av bysentrums randsoner. Berit Nordahl og Marius Grønning fra Norges miljø- og biovitenskaplige universitet (NMBU) presenterte et overblikk over egenskaper, utfordringer og muligheter i områdene mellom bykjerne og rurale områder.
Klassisk byform og -struktur i Sienna, Italia
Utvikling i randsonene av sentrum er av mange grunner en stor utfordring. Arealene ligger i en gråsone mellom landlige områder og bykjernen som begge er kjennetegnet ved å være kontrollerte og har etablerte fysiske strukturer. I sentrums randsoner er fysiske strukturer og utforming i en gråsone – og resultatet blir forhandlinger. Dessuten overlappes det fysiske rom med sosiale, juridiske og økonomiske rom, noe som bidrar til kompleksiteten. Bytransformasjon i disse områdene er vanskelige for markedet å håndtere. På kort sikt er tomteverdien lav, mens på lang sikt er det ofte snakk om store tomteverdier. Behov for store infrastrukturinvesteringer bidrar til utfordringen.
Siden norsk planlovgivning ble innført har det foregått en veksling mellom to konkurrerende planleggingsprinsipper: Offentlig styring og markedsinitiativ. Prinsippet med offentlig styring innebærer at planlegging oversstyrer markedsinitiativer. Sagt på en annen måte så kan eiendom kun endres hvis det skjer i henhold til en offentlig plan. Prinsippet med markedsinitiativ innebærer at planlegging skjer som en respons på markedet. Det betyr at eiendom kan endres med mindre en offentlig plan sier noe annet.
Bystruktur i gråsone mellom det rurale og det urbane på Økern, Oslo.
Rollene for kommunen og for utbyggere er forskjellige avhengig av hvilket prinsipp som er gjeldende. Offentlig styringsprinsipp resulterer i at kommunen opptrer som byråkrat og regulator. Markedsinitiativprinsippet gir kommunen en rolle som fasilitator og utvikler, mens det er utbyggerne som driver utviklingen. I slike situasjoner er den kommunale rollen svært kompetansekrevende og går på mange måter på tvers av de rådende idealer for byråkratiet.
– Vi prøver, feiler og famler oss fram til noe, sier Berit Nordahl om utviklingen av samhandlingsmodeller i Norge i dag.
I mange land er det vanlig at kommuner gjennomfører strategiske oppkjøp av tomter og selger dem med krav til hvordan de skal utbygges. I Norge er dette uvanlig. Oslo kommunes salg av tomter på Tjuvholmen er et unntak som bekrefter regelen. – Er salg av kommunal grunn som et strategisk virkemiddel for å få i gang utbygging undervurdert? spør Berit Nordahl. Det kan virke som kommunale tomtekjøp nærmest er tabu i Norge i dag.
Se hele presentasjonen til Nordahl og Grønning her:
